Société civile immobilière et régime d’imposition
20/11/2019 – Quel régime d’imposition choisir ? IR ou IS ?
Pour assurer la gestion et la transmission anticipée de votre patrimoine immobilier, la société civile constitue un outil particulièrement privilégié. Elle vous permet, de votre vivant, de dissocier, sur un ou plusieurs biens immobiliers, le pouvoir de la propriété. En d’autres termes, vous pouvez ainsi conserver le pouvoir de gestion, mais aussi le droit de disposition, du ou des biens immobiliers détenus par la société civile immobilière tout en ayant transmis une fraction des parts au profit de vos enfants en vue de préparer votre succession.
Lors de la mise en place de cette structure sociétaire, vous devez réaliser un choix entre deux modes d’imposition :
- le régime de transparence fiscale, dans lequel les associés sont redevables de l’impôt sur les revenus fonciers et sur les gains immobiliers, de la manière que si le ou les immeubles étaient détenus en direct ;
- ou l’option pour l’impôt sur les sociétés.
Lequel de ces deux régimes est le plus opportun ? Selon le mode d’imposition retenu, les avantages et les inconvénients diffèrent.
Dans la pratique, l’option la plus fréquemment retenue est celle de l’imposition sur les revenus. La raison simple se situe sur le terrain des plus-values immobilières. Après une durée de détention de trente ans par la SCI transparente, l’exonération des structures imposées à l’impôt sur le revenu permet une exonération totale d’impôt sur le revenu aussi bien pour la cession des parts de la SCI que pour la cession de l’immeuble détenu par cette dernière. Des abattements de 2 % à 8 % sont compris dans l’intervalle de cinq à trente ans selon la durée de détention.
Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, le régime est beaucoup moins favorable en cas de cession. La plus-value taxable à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 38 120 €, puis 28 % jusqu’à 500 000 €, puis 31 %) est calculée sur la différence de prix entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (intégrant les amortissements déjà comptabilisés). L’impôt sur les sociétés n’est minoré par aucun abattement pour durée de détention.
Le régime des plus-values immobilières fait ainsi apparaître un net avantage en faveur de la structure à l’impôt sur le revenu. Cet avantage est toutefois à nuancer sur le terrain de la taxation des revenus fonciers.
Si votre société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus immobiliers perçus seront taxés entre vos mains au taux progressif (pouvant aller jusqu’à 45 %), auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux, de 17,2 %. Cette taxation peut être dissuasive selon votre tranche marginale d’imposition et peut s’avérer complexe si votre société civile immobilière s’est endettée pour faire l’acquisition du bien. Seuls les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu des associés, ce qui peut parfois provoquer un déséquilibre entre les revenus du ou des biens immobiliers et les charges afférentes. Par ailleurs, en cas de donation de parts démembrées de votre SCI transparente à vos enfants, le traitement de l’éventuel endettement de la SCI est fiscalement problématique.
Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, l’intégralité des charges liées à l’acquisition est déductible du résultat, y compris les droits de mutation. Toutefois, pour être appréhendé entre vos mains, le résultat doit faire l’objet d’une nouvelle taxation liée à la distribution des dividendes (flat tax ou impôt sur le revenu), ce que ne connaît pas la structure à l’impôt sur le revenu.
C’est ainsi que l’on observe, sur la taxation des plus-values immobilières et des revenus fonciers, que le choix du mode d’imposition peut être lourd de conséquences et nécessite d’être mûrement réfléchi : la somme des principaux impôts acquittés depuis l’acquisition jusqu’à la cession peut varier d’un à presque trois selon les choix effectués.
Seule une simulation de ces modes d’imposition intégrant l’activité, le montant des bénéfices réalisés, le taux marginal d’imposition des associés, le besoin en trésorerie et la spécificité de certaines configurations (location meublée, démembrement…) est de nature à vous permettre de prendre une décision rationnelle.
D’autant plus que si l’option pour l’impôt sur les sociétés est désormais révocable depuis la loi de finances pour 2019, cette renonciation se fait au prix d’importants coûts fiscaux (imposition comme en matière de cession d’entreprise, perte des déficits reportables…).
Cet article, fourni à titre purement informatif, ne constitue en aucun cas une offre ou un appel d’offre, ni même un conseil pour acheter ou vendre quelque instrument financier que ce soit ou souscrire un service de gestion ou de conseil. Les données chiffrées, commentaires et analyses figurant dans cette présentation reflètent l’opinion de Montaigne Capital, compte tenu de son expertise et des informations disponibles à ce jour. Elles ne sauraient constituer un quelconque engagement ou garantie de la part de la société de gestion. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d’être modifié ultérieurement.