La détention de bois et forêts

19/06/2020 – un patrimoine de long terme et familial aisément transmissible

À l’heure où les demandes pour un pied-à-terre à la campagne atteignent des sommets après deux mois passés à se protéger du Covid-19, l’un de nos clients nous a interrogés sur une opportunité qui s’est présentée à lui : acheter des parcelles de bois et forêts jouxtant sa résidence secondaire. Lui apporter un conseil sur cette opportunité revient à s’interroger sur la rentabilité et le dispositif fiscal de ces biens.

Le marché : un actif rare à la vente, principalement transmis dans le cercle familial

3,5 millions de Français sont détenteurs d’une parcelle de bois et forêts. Le marché fait état d’une plus forte demande que d’offre. Les parcelles sont assez rares à la vente, car les propriétaires souhaitent que ces biens restent dans le cercle familial. Leurs propriétaires considèrent cet investissement sur le long terme au regard de la lente croissance des arbres et souhaitent que ces biens soient pérennisés sur plusieurs générations. Si le mode d’acquisition de ces parcelles se fait souvent par héritage, il reste toutefois des opportunités d’investir en direct, comme le cas de notre client, ou via des placements collectifs tels que les groupements fonciers forestiers ou les sociétés d’épargne forestière. Détenir un compte d’investissement forestier et d’assurance est aussi possible.

La rentabilité : un placement de long terme avec des revenus fluctuants

Les disparités de prix et de rendement sont en revanche très conséquentes suivant les caractéristiques des parcelles (situation géographique, essences plantées, facilité d’exploitation…), et est fonction de différents aléas climatiques tels que la sécheresse ou les incendies. Il n’existe donc pas de marché unifié à proprement dit, surtout pour les petites surfaces (inférieures à 200 hectares). Les revenus générés correspondent aux années de coupe, espacées dans le temps, lesquelles peuvent avoir lieu tous les vingt, trente ou quarante ans suivant les espèces. Mais l’investissement n’est pas sans risque financier : pour exemple, le merisier si prisé il y a vingt ans est très difficilement vendable aujourd’hui, et les maladies ont décimé les bois d’ormes, de frênes, et maintenant de mélèzes. Ainsi, L’actif est très diversifiant, mais ne doit pas être recherché pour sa rentabilité.

On peut se poser la question de l’intérêt d’un tel investissement au regard de la disparité de revenus et des aléas naturels. Ces particularités sont largement compensées par un dispositif fiscal propre aux bois et forêts très attractif tant sur le plan de la détention que de la transmission.

Un dispositif fiscal avantageux : détention et transmission à titre gratuit    

Succession et donation : exonération à hauteur de trois quarts. C’est ainsi que les transmissions par cause de mort ou de donation du vivant portant sur des parcelles de bois et forêts sont exonérées de droit de mutation à hauteur de trois quarts. En d’autres termes, les bois et forêts ne sont taxables au titre de la transmission que sur un quart de leur valeur.

IFI : exonération à hauteur de trois quarts. Identique à la transmission, l’exonération s’applique également pour la détermination de l’assiette de l’IFI, puisque les bois et forêts ne sont compris qu’à hauteur du quart de leur valeur pour une détention au titre d’un patrimoine privé (totalement exonérés si ces biens sont utilisés à titre professionnel).

Pour pouvoir bénéficier de ces exonérations, le détenteur des parcelles de bois et forêts doit respecter strictement certaines conditions.

En contrepartie : des engagements à respecter par le bénéficiaire

Transmission à titre gratuit. C’est ainsi que, pour pouvoir bénéficier de l’exonération des trois quarts au titre de la transmission, l’acte matérialisant la donation ou la succession doit être appuyé d’un certificat délivré par le directeur départemental des territoires attestant que les bois et forêts sont susceptibles de présenter une des garanties de gestion durable prévues par le Code forestier.

Le propriétaire doit justifier d’un engagement à gérer durablement la forêt auprès de l’Administration forestière. Si le propriétaire détient plus de 25 hectares, il devra établir un plan simple de gestion (PSG). Suivant le programme établi par ses soins, il devra réaliser les coupes et mener des travaux de reconstitution. Quant aux propriétaires de petites parcelles, ces derniers ont d’autres options pour attester de leur gestion durable : adhésion au code des bonnes pratiques sylvicoles ou règlement type de gestion.

Les bénéficiaires de la succession, de la donation ou du legs doivent ensuite prendre, pour eux et pour leurs ayants cause, l’engagement, d’une durée de trente ans, d’exploiter normalement ces bois et forêts en appliquant l’une de ces garanties.

Enfin, le bénéficiaire de l’exonération doit ensuite produire tous les dix ans un bilan de la mise en œuvre du document de gestion durable.

À noter qu’une condition supplémentaire est exigée pour les parts de groupement forestier acquises à titre onéreux : elles doivent avoir été détenues par le donateur ou le défunt depuis plus de deux ans.

Détention et IFI. Pour pouvoir bénéficier de la même exonération au titre de l’impôt sur la fortune immobilière, le détenteur des bois et forêts doit justifier du respect des mêmes conditions.

Quid en cas de non-respect de ces engagements ?

En cas de non-respect de l’engagement de l’exploitation normale des bois et forêts pendant une durée de trente ans, l’Administration fiscale peut exiger du bénéficiaire de l’exonération un complément de droit, un droit supplémentaire ou un intérêt de retard.

Hypothèse d’une cession des bois et forêts en cours d’engagements

Comme dans le cas de notre client, un propriétaire de bois ou de forêt peut vouloir céder des parcelles en dehors du cercle familial. Un engagement encore en cours lors de la cession ne bloque pas pour autant la vente des bois et forêts, mais affecte nécessairement leur liquidité et présente un risque pour le cédant.

En matière de liquidité. Dans la mesure où l’engagement en cours devra impérativement être repris par l’acquéreur et figurer ainsi dans l’acte de vente, le prix en sera nécessairement décoté.

Risque résiduel. Même si l’acte de vente mentionne l’engagement de maintien de l’exploitation et prévoit la reprise de cet engagement par l’acquéreur, en cas de rupture dans l’exploitation, c’est le contribuable qui a bénéficié du régime de faveur qui sera inquiété par l’Administration fiscale (en l’occurrence, le vendeur). Dans ces conditions, il pourra être prévu dans l’acte de vente que le vendeur demeure indemne de toutes les conséquences financières liées à la déchéance du régime de faveur (complété d’une garantie).

 


 

Cet article, fourni à titre purement informatif, ne constitue en aucun cas une offre ou un appel d’offre, ni même un conseil pour acheter ou vendre quelque instrument financier que ce soit ou souscrire un service de gestion ou de conseil. Les données chiffrées, commentaires et analyses figurant dans cette présentation reflètent l’opinion de Montaigne, compte tenu de son expertise et des informations disponibles à ce jour. Elles ne sauraient constituer un quelconque engagement ou garantie de la part de la société de gestion. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d’être modifié ultérieurement.